针对您“开发商赠的物业费物业不承认，已发律师函”的问题，结合法律依据分析如下。根据《中华人民共和国合同法》（1999年）第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”您与开发商之间关于赠送物业费的约定属于合同范畴，开发商应全面履行。若您有购房合同、开发商赠送物业费的书面承诺等证据，证明双方存在合法有效的赠送约定，开发商就有义务履行该约定。发律师函是向开发商催告履行义务的方式，若开发商仍不履行，您可依据该法律条款向法院起诉，要求其承担违约责任，法院会根据证据判定开发商是否需履行赠送物业费的义务。
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针对您“开发商赠的物业费物业不承认，已发律师函”的问题，可能出现的法律风险点如下。1.证据链不完整风险：若您仅能提供口头承诺或模糊的宣传资料，无法提供书面的赠送约定，可能导致无法证明开发商有赠送物业费的义务。例如，您只有与销售人员的口头沟通记录，没有书面协议，开发商可能否认该约定，您的维权请求难以得到支持；2.诉讼时效风险：根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。若您知道开发商不承认赠送物业费后，超过三年未采取法律行动，可能丧失胜诉权。例如，您在开发商不承认后的第四年才起诉，开发商以诉讼时效已过为由抗辩，您的诉讼请求可能被法院驳回。
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针对您提到的“开发商赠的物业费物业不承认，已发律师函”的问题，律师函是否能解决问题需结合具体情况判断。发律师函后问题是否能解决，取决于开发商是否配合履行赠送物业费的义务。1.若开发商收到律师函后认可赠送物业费的约定并主动与物业沟通协调，问题大概率能解决，物业会按约定免除您的对应物业费；2.若开发商收到律师函后仍不承认赠送约定，或虽承认但未与物业达成一致，仅发律师函可能无法解决问题，需进一步通过诉讼等法律途径维权；3.若物业收到开发商的协调通知后，以自身未参与赠送约定为由拒绝执行，也可能导致问题无法通过律师函直接解决。
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针对您“开发商赠的物业费物业不承认，已发律师函”的问题，常见的错误操作行为如下。1.仅发律师函后消极等待：部分业主发律师函后就不再主动跟进，导致开发商和物业拖延处理，错过解决问题的最佳时机；2.证据保存不当：未妥善保存购房合同、赠送承诺等关键证据，或证据存在瑕疵，影响后续维权；3.与开发商或物业发生冲突：在沟通中情绪激动，与对方发生争吵甚至肢体冲突，不仅不利于问题解决，还可能引发新的纠纷。若您在处理过程中遇到困难，或不确定如何避免这些错误操作，可进一步向我们咨询。

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